民事审判监督程序，是我国民事诉讼中的一项重要制度，它是指有监督权的机关或组织或者当事人认为法院已经发生法律效力的判决、裁定确有错误，发动或申请再审，由人民法院对案件进行再审的程序。其强调无论在事实认定或法律适用上，只要有错误即应通过再审制度加以纠正，贯彻了我们国家有错必纠、有错必改、实事求是、司法公正的司法理念。这对于保障司法公正、树立司法权威，维护国家法律的统一正确实施具有重要作用。但是，随着我国司法改革的深入发展以及司法实践中过分强调追求案件的“客观真实”和“有错必纠”，而忽视了民事判决的既判力，使得审判监督程序在操作运行中不仅未能发挥其应有作用，反而产生了相应负面影响。为此，在遵循既判力理论基础上如何完善我国的审判监督程序，平衡两者关系，显得尤为重要。
一、既判力理论概述

既判力理论是民事诉讼法学的基本理论之一。一般认为，既判力是判决实质上的确定力，是指确定判决对诉讼标的之判断对法院和当事人产生的约束力。确定判决是大陆法系和英美法系中的概念，在我国通称为生效判决。遵循既判力理论可以有效维护司法裁判的权威性，实现国家一次性彻底解决纠纷和维护法律状态的稳定性，减少当事人讼累，节约司法资源，进而实现诉讼效益。

既判力的本质实际上是关于确定判决为什么具有既判力，或者说确定判决具有既判力的根据是什么的问题。既判力本质上是民事诉讼法上的效力，其依据在于国家的审判权，目的是为了国家利益、社会公共利益以及当事人利益。既判力作用主要表现在两个方面：一是既判力的消极作用，即判决确定之后，当事人不能在后诉中提出与前诉判决中所判断的事项相反或相冲突的主张和请求，法院也应当排除违反既判力的当事人的主张和提出的证据；二是既判力的积极作用，即后诉法院应当尊重前诉法院的判断，后诉法院的审理和判断应当以产生既判力的前诉判断为前提。两者相互弥补，完整地构成了既判力的拘束性内容。这种作用或效果在少数情况下意味着即使确定的判决本身有误，制度上的要求仍是宁愿忍受错误判决所带来的代价或牺牲纠正谬误而能够获得的利益，也要使既判力得到贯彻。

就我国大陆地区而言，既判力理论在立法和司法中经受了长期的冷遇。立法上，《民事诉讼法》第141条和第158条虽然规定：“最高人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。”“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”但是，关于判决、裁定应当具有哪些法律效力的问题却并未明确规定，判决的既判力问题更是付之阙如。而且，由于现行民事诉讼法设置有较为宽松的再审制度，因而在事实上，现行民事诉讼法对既判力问题的态度较为轻视。实践中，既判力问题遭受到了更大程度的轻视，同一个案件被反复多次进行审判是司空见惯的事。更为严重的是，法院、检察机关、行政机关、人大、某些党组织等各种各样的机关和组织以及其领导人都可以对判决提出异议乃至于进行干涉，从而使判决很难产生既判力之效果。对于同一事件，不同的法院先后作出相互矛盾的判决，或者对于相互具有牵连关系的两个案件，后诉法院完全抛开前诉法院的判决而作出与其存在冲突的判决。

二、我国审判监督程序存在的主要问题

民事审判监督程序在我国民事诉讼法中占有十分重要地位，它对保障当事人的诉讼权利和实体权利，依法纠正错案，提高办案质量和法官的业务素质等，都起到了突出的作用。但是，长期以来，我国司法实践中因过分强调追求案件“客观真实”和“有错必纠”，较少考虑判决的既判力，使得民事审判监督程序中存在的问题逐步显现，主要表现在以下几方面：

（一）对启动再审程序主体的规定多元化。

目前，我国《民事诉讼法》虽然规定了当事人的申请启动再审程序、人民法院和人民检察院依职权发起再审程序，但发起再审程序的主体对生效裁判是否“确有错误”，决定是否启动和发起再审程序标准不一，造成不同主体提起再审的可能性加大。

（二）在认定新证据方面没有严格的时间限制。

　 因我国民事诉讼法未对举证期限作出明确规定，造成当事人在诉讼的任何阶段都可举证，致使生效裁判始终处于不稳定状态，严重导致“终审不终”的情况。按照《民事诉讼法》规定，启动再审程序的依据之一就是有新的证据足以推翻原判决、裁定的。但对于新证据我国法律却没未作出界定，使得当事人在一审、二审期间的任何阶段都可不受时间限制举出证据，甚至有的当事人将本应在一审提出的证据故意隐瞒等到二审甚至在申请再审时才举出证据，这就势必损害诉讼的公正和效率的原则与价值，使法律无法确定其最终裁决的权威。

（三）再审次数无规定，再审条件宽泛，法条规定笼统。

　 与举证无期限相适应，一个案件究竟应当提起多少次再审，现行民事诉讼法并无作出明文规定，造成败诉方当事人可利用法律上的漏洞在两年时间内可无数次提出再审申请，从而形成对另一方当事人的权利之抗衡，造成“胜诉方不放心，败诉方不甘心”的局面。特别是由于法律未规定约束各级人民法院院长、上级人民法院和人民检察院依职权提起再审的时间与次数之权利，一个生效的案件多次被提起再审不仅是成为可能，而且大量出现在审判实践中。

我国《民事诉讼法》规定的当事人申请再审的条件和人民检察院提起抗诉条件的情形，均包括了对事实认定、法律适用、违反法定程序等多种情形，这种规定过于概括、模糊，且法条规定比较原则、不是很具体，这样在很大程度上既增加了提起再审程序的随意性，又使再审案件的范围无限扩大，容易导致过分地强调裁判的绝对正确性，忽视了诉讼公正的相对性、诉讼程序的安定性、稳定性以及司法的被动性与中立性。这种规定往往容易给败诉一方当事人提供了无限申请再审、缠讼不止的制度渊源，造成确定生效裁判的既判力丧失了司法终审权。

三、既判力理论指导下的民事审判监督程序的完善思路

我国现行的民事审判监督程序无形中为当事人无休止的申诉大开方便之门。为此，应在遵循既判力理论基础上，对其加以完善。

（一）严格限制再审程序发动主体，取消法院依职权启动再审程序权，限制检察院提起再审程序的范围。

我国民事诉讼法就法院系统可依职权启动再审程序的规定与通行民事诉讼理论是相冲突的。法院依职权主动启动再审程序的自诉自审、诉审合一，不仅有悖于司法被动性和中立性的基本原则，而且也违背了审诉分离原则，由此形成了审判权对诉权的不当监督和制约。从既判力理论来看，随着生效裁判的作出，后诉法院应尊重前诉法院的判断，后来的任何裁判都不得与此确定判决的判断内容相抵触。即使判决有不当或违法之瑕疵，法院也不得自行废弃或变更，否则判决将处于不稳定状态。这种状况不但损害判决的安定性，而且影响法院的威信。即使通过法院再审纠正了确有错误的判决，其付出的代价也过于沉重。

同时，我国现行民事诉讼法未就检察院提起再审的范围作任何限制，不仅有违当事人私权自治原则，而且打破了双方当事人平等对抗的格局，不利于保护另一方当事人的合法权益。从既判力角度来看，由于检察院就其认为有错误的生效裁判享有再审启动权，不仅增加了生效裁判的不稳定性，加剧了法的不安定性，也不利于维护司法权威。因此，我国民事诉讼法严格限制再审程序发动主体，取消法院依职权启动再审程序权，限制检察院提起再审程序的范围。

（二）必须贯彻举证有限原则。

　 举证有限是指当事人在法定的诉讼期间内依法向人民法院举出与案件有关的一切证据，超过时限举证将承担举证不能或举证不充分的法律后果。证据是决定案件的性质是非之关键因素，正因为诉讼证据的不断出现，导致当事人无限的申请再审，人民法院也无限的启动再审程序，这样，则会使许多合法权益的法律关系长期处于悬置状态的不定地位，势必引起社会关系紊乱，危害社会稳定。因此，确定举证有限原则，具有重要的司法价值，它是贯彻诉讼的时效与经济原则，可节约诉讼成本，能更好地贯彻执行诉讼程序公正的原则。

贯彻举证有限原则后，要求新证据应在一定时间内举出，即证据是由于再审申请人在一、二审诉讼过程中因不可抗力的原因造成无法在限定的期限内举证的，或者再审申请人以前不知或不能知道的足以推翻原裁判的证据，或者裁判后获取得当时举证不能的证据，或者在原审程序中未发现的证据，或者经再审申请人申请人民法院亦未调取的证据。如果查明再审申请人在原判应当举证而故意隐瞒不举证的，在申请再审时，应视其为已放弃举证权利，其举证一般不予认定为新证据；如果举出的所谓新证据明显不足以推翻原裁判的，也不能认定为新证据；如果再审申请人在原审中已举出该证据，但原审在庭审中没有加以质证，而该证据又严重地影响案件的实体判决结果，应视为新的证据。

（三）明确规定再审条件的具体标准。

　 虽然我国《民事诉讼法》第179条对当事人提出再审申请的条件作出规定，但该条文规定比较原则、且概括、模糊和笼统，造成审判实践中很难掌握。因此，有必要对该条再审条件的内涵与标准进行完善：1、关于对再审申请人所举出的新证据如何认定的问题，如前面（二）所述（略）。2、关于原判在认定事实上主要证据不足的问题，应当明确界定为：（1）证明当事人主体资格的证据不足；（2）证明案件事实存在证据不足；（3）证明法律关系的证据不足；（4）证明当事人承担法律责任的证据不足；（5）认定案件主要事实的间接证据不足或不能形成完整的证据锁链。3、关于对原判适用法律是否错误的问题，应当明确界定为：（1）适用法律条款方面的错误；（2）适用法律条款的内容解释方面的错误；（3）因案件事实没有实体法规范，类推法律不当或适用法律原则不当的错误；（4）应当适用特别法而适用普通法方面的错误；（5）适用失效法律的错误；（6）违反法律关于溯及力规定的错误。4、关于对原判是否违反法定程序可能影响案件正确裁判的问题，应当明确界定为：（1）合议庭组成不合法的；（2）应当回避的审判人员没有回避的；（3）或者没有依法传唤或通知当事人的；（4）证据取得不合法或主要证据未经质证的；（5）遗漏应当参加诉讼的当事人的；（6）未按规定送达，即缺席审理和判决的；（7）依法应当公开开庭审理而没有公开开庭审理的；（8）违反受理案件管辖规定的。同时，对于“确有错误”的内涵与标准，应当明确界定为黑白颠倒、是非混淆的冤假错案。只有明确规定再审条件的具体标准和界定确有错误的内涵，才能在审判实践中准确地适用决定是否启动再审程序，确保生效裁判文书的稳定性。

民事审判监督程序是一项非常重要而又十分复杂的诉讼程序，既要借鉴外国的经验，又要考虑我国的国情，本文仅就部分比较基本的问题提出一些个人的见解，尚有待于在今后的审判实践中进一步检验、论证。

参考文献：
辽宁省人大常委会 辽宁省沈阳市人大常委会


沈阳市城市房产管理条例


　　（2001年8月3日沈阳市第十二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过；
　　2001年9月29日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）

　　第一章　总　　则
　　第一条　为了加强对城市房产的管理，维护房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房产管理法》及有关法律、法规规定，结合本市实际制定本条例。
　　第二条　本市城市规划区国有土地范围内，从事房产交易，实施房产管理，适用本条例。
　　第三条　市房产行政管理部门是本市城市房产管理的行政主管部门，对全市城市房产实施统一管理和监督。
　　区、县（市）房产行政管理部门按照职责分工，负责本行政区城市房产管理。
　　各级政府有关部门应按职责分工配合房产行政管理部门做好房产管理工作。
　　第四条　房产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
房产权利人必须遵守法律、法规，不得利用房产危害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
　　第五条　房产行政管理部门实施房产管理，必须严格执行法律、法规规定，坚持公开、公正、便民的原则。

　　第二章 房屋权属登记管理
　　
　　第六条　实行房屋权属登记发证制度。取得、转让、变更房屋产权或设定房产抵押权、典权，当事人必须在规定的期限内向房产行政管理部门申请登记。经房产行政管理部门核实、登记，并颁发房屋权属证书。
　　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
　　第七条　任何单位和个人不得涂改、伪造房屋权属证书。
　　房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证；房屋权属证书遗失，权利人应登报声明，自登报之日起60日内无异议的，由登记机关予以补发。
　　第八条　房屋权属登记分为：
　　（一）初始登记；
　　（二）转移登记；
　　（三）变更登记；
　　（四）他项权利登记；
　　（五）注销登记。
　　第九条　新建房屋，申请人应在房屋竣工验收备案之日起60日内申请初始登记，并提交下列文件：
　　（一） 土地使用权证明；
　　（二） 建设工程规划许可证；
　　（三） 房屋竣工验收备案证明；
　　（四） 具有合法资质等级的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告。
应建立共用部位共用设施设备维修基金的房屋，还应提交交款收据或经办银行出具的收款证明。
　　第十条　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使房屋所有权发生转移的，当事人应自事实发生之日起30日内持《房屋所有权证》、合同、生效的法律文书、交易批准文件等申请转移登记。
　　第十一条　有下列情形之一的，房屋权利人应持房屋权属证书及有关文件，自变更事实发生之日起30日内申请变更登记：
　　（一） 权利人姓名或名称发生变化的；
　　（二） 房屋坐落地址名称或房屋名称发生变化的；
　　（三） 变更房屋原设计用途的；
　　（四） 房屋翻建、改建、扩建的。
　　第十二条　房屋抵押或典当，当事人应当自抵押合同或典当合同签订之日起30日内，持房屋权属证书、合同及有关证明文件申请他项权利登记。
　　第十三条　依法拆除房屋的，拆迁人应当于房屋拆除后30日内持拆迁许可证和拆迁协议申请注销登记。他项权利终止或因不可抗力等原因使房屋灭失的，当事人或房产权利人当自他项权利终止或房屋灭失之日起30日内，持合同、证明等文件申请注销登记。
　　第十四条　下列归国家所有的房屋，由房产行政管理部门统一办理权属登记手续：
　　（一）由国家、省补助投资或地方财政投资建造的非住宅用房；
　　（二）住宅区内用配套建造的非住宅用房和住宅楼房的底屋经营性用房；
　　（三）经人民法院判决产权归国家所有的房屋；
　　（四）其他归国家所有的房屋。
　　第十五条　权利人申请房屋权属登记，要件齐全的，房产行政管理部门应自受理之日起在下列时限内办结房屋权属登记手续：
　　（一） 初始登记5个工作日；
　　（二） 转移登记10个工作日；
　　（三） 变更登记5个工作日；
　　（四） 他项权利登记5个工作日；
　　（五） 注销登记2个工作日。
　　第十六条　下列房屋暂缓登记：
　　（一） 所有权不明晰的；
　　（二） 所有权有争议的；
　　（三） 证件不全的；
　　（四） 司法机关、行政机关限制所有权转移或限制设定他项权利的；
　　（五） 法律、法规规定暂缓登记的。
　　第十七条　下列房屋不予登记：
　　（一） 违法建筑；
　　（二） 临时建筑；
　　（三） 法律、法规不予登记的。
　　第十八条　有下列情形之一的，由房产行政管理部门注销房屋权属证书：
　　（一） 申报不实的；
　　（二） 房屋权利灭失，在规定期限内不办理房屋注销
登记的；
（三） 涂改房屋权属证书的；
（四） 因登记机关工作人员失误造成登记错误的；
（五） 法律、法规规定的其他情形。
　　第十九条　房产行政管理部门应当建立健全房产产权产籍管理制度。记录房产产权的图、档、卡、册等资料要做到准确、完整。房产测绘单位制作的用于房屋权属登记等房产管理的测绘成果，经市房产行政管理部门审核后，纳入房产档案统一管理。

　　第三章 房产交易管理

　　第二十条　房产交易必须符合国家规定的条件。有下列情形之一的房产禁止交易：
　　（一）未依法登记取得房屋权属证书的；
　　（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
　　（三）司法机关、行政机关依法限制交易的；
　　（四） 国有房屋未经国有资产管理部门批准的；
　　（五） 被鉴定为危险的；
　　（六） 拆迁公告公布应当拆除的；
　　（七） 法律、法规规定的其他情形。
　　第二十一条　房屋使用人不得转让拨用房产，不得擅自转租代管房产和拨用房产，不得以代管房产和拨用房产设定抵押权、典权等他项权利。
　　第二十二条　商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业向房产行政管理部门申请办理商品房预售许可证，应提供下列文件和资料：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金的收据和取得的土地使用权证书；
　　（二）建设工程计划批准文件；
　　（三）建设工程规划许可证和讯施工许可证；
　　（四）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期证明；
　　（五）营业执照和资质证明；
　　（六） 工程施工合同；
　　（七） 商品房的分层平面图；
　　（八） 预售商品房的申请和方案。房产行政管理部门应自收到申请之日起10日内进行审查。符合条件的，核发《商品房预售许可证》；不符合条件的，通知申请人并说明理由。
　　第二十三条　房地产开发企业预售或销售商品房时，应当向购买人出示《土地使用证》、《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》；提供《商品房销售面积审核通知书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；告之房屋坐落、用地性质和使用年限、环境、质量、装修及设施等情况。
　　房地产开发企业与购买人应当依法签订书面合同。
　　第二十四条　商品房交付使用后，买受人认为商品房的实际面积与合同约定面积不符的，可向房产行政管理部门投诉。
　　房产行政管理部门应按下列原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算房价款；
　　（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
　　第二十五条　买受人不退房的，实际面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。实际面积少于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　第二十六条　买受人认为商品房主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。给买受人造成损失的，房地产开发企业应依法承担赔偿责任。
　　第二十七条　有下列房屋转让行为之一的，当事人应自合同签订之日起30日内，持合同、《房屋所有权证》等文件，经房产行政管理部门审核后，办理转让手续：
　　（一） 买卖的（含已初始登记的商品房销售）；
　　（二） 继承、赠与的；
　　（三） 所有权交换的；
　　（四） 以房屋作价入股经营，房屋所有权归新企业所有的；
　　（五）企业兼并、合并、分立，房屋所有权归新产权人的；
　　（六）以房抵债，房屋所有权归债权人的；
　　（七）法律、法规规定的其他情形。
　　第二十八条　房产抵押，当事人应自合同签订之日起30日内，持下列文件，经房产行政管理部门审核后，办理抵押手续：
　　（一） 抵押申请书；
　　（二） 抵押合同；
　　（三） 房屋所有权证；
　　（四） 房产评估报告；
　　（五） 应提供的其他证明文件。
　　第二十九条　房屋典当，当事人应自典当合同签订之日起30日内，持《房屋所有权证》等文件，经房产行政管理部门审核后，办理典当手续。
　　第三十条　房屋所有权转让、抵押，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　第三十一条　下列房屋不得设定抵押权：
　　（一） 权属有争议的；
　　（二） 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；
　　（三） 列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
　　（四） 法律、法规规定的其他情形。
　　第三十二条　房屋租赁，当事人应当自合同签订之日起30日内，持合同、《房屋所有权证》等文件到房产行政管理部门办理登记备案手续。经审查合格，取得《房屋租赁证》。变更、终止租赁合同的，当事人应当自合同变更、终止之日起30日内，到房产行政管理部门办理变更、终止合同登记备案手续。
　　第三十三条　房产行政管理部门在受理房产交易申请时，应当验证当事人身份，告之所需要件及相关事项，并自当事人提供要件齐全之日起在下列时限内办结相关手续：
　　（一） 房地产转让10个工作日；
　　（二） 房屋抵押或房屋典当5个工作日；
　　（三） 房屋租赁3个工作日。
　　第三十四条　房产交易，当事人应当如实向房产行政管理部门申报成交价格。
　　申报价格可作为征收税费的依据，但申报价格明显低于市场价格的，应当由具有合法资质的房地产评估机构对房产进行评估，以评估价格作为征收税费的依据。
　　第三十五条　房产行政管理部门应当对从事房地产评估、房地产经纪、房地产咨询等活动的中介服务机构实行资质审查，根据其资产、专业技术人员和服务业绩等核定资质等级，颁发相应的资质证书；对房地产市场估价专业人员、经纪人实行资质认证。

　　第四章 房屋使用和维修管理
　　第三十六条　房屋所有人或使用人应当按照房屋的设计用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋设计用途。确需改变的，应向房屋所在地房产行政管理部门提出书面申请，提供有关房产资料，经房产行政管理部门初审后，持规划、环保等部门的批准手续，到房产行政管理部门办理《房屋改变用途临时使用证》。
　　第三十七条　房屋所有人或使用人应当合理使用房屋的共用部位、共用设施设备，不得有损害毗连方利益的行为。
　　第三十八条　房屋使用过程中禁止下列行为：
　　（一） 安装影响房屋结构的动力设备；
　　（二） 擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；
　　（三） 扩大原有门窗尺寸；
　　（四） 擅自拆改房屋给排水、燃气、供暖、供电等设施和设备；
　　（五） 拆除烟道、通风道；
　　（六） 破坏厨房、厕浴间防水层；
　　（七） 不穿防火阻燃套管直埋电线；
　　（八） 擅自借助房屋墙体、屋顶搭建房屋、门斗；
　　（九） 在房屋的廊道、防火间、天井堆放物品；
　　（十） 其它危害房屋安全的。
　　第三十九条　拆改取得房屋所有权证书并投入使用的各类房屋主体结构或明显加大荷载的，房屋所有人或使用人应当向房产行政管理部门提出申请，由房屋安全鉴定机构对实施方案进行安全审定，房产行政管理部门应当自受理申请之日起20日内决定是否予以批准。经批准的，房屋所有人或使用人需持批准文件到建筑行政主管部门办理施工手续，并领取施工许可证。
　　第四十条　在房屋及其附属设施上设置户外广告，设置铁塔、水池等设施，或因供电、通讯等需要锚固和拉锚的，须经房产权利人同意，并经有关部门批准。
　　在屋顶上设置广告以及设置铁塔、水池等设施的，须向房产行政管理部门提出申请，由房产行政管理部门对该设施可能给房屋主体结构安全造成的影响程度进行审定。经审定对房屋主体结构安全没有影响的，方可实施。
　　申请人必须采取保障房屋正常使用的措施，损坏房屋的，应当承担赔偿责任。
　　第四十一条　房屋出现影响使用安全迹象或使用行为可能造成安全隐患的，房屋所有人或使用人应向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定。
　　第四十二条　房屋所有人或房屋经营管理单位应对接近或达到设计使用年限的住宅房屋进行查勘，发现危险征兆，及时向房屋安全鉴定机构申请安全鉴定。接近或达到设计使用年限的非住宅房屋，由房屋所有人或使用人申请安全鉴定。
　　第四十三条　影剧院、体育场馆等文化娱乐场所房屋和旅馆、商场、饭店等公共服务场所房屋开业前或经安全鉴定已满两年的，房屋使用人必须向房屋安全鉴定机构申请安全鉴定。
　　第四十四条　对于被鉴定为危险的房屋，房产行政管理部门应自收到鉴定报告之日起5日内下达限期治理通知。所在地的区、县（市）人民政府应组织避险和排险工作。房屋修缮责任人必须接通知治理危险房屋，拒不治理的，由房产行政管理部门指定有关单位治理，费用由责任人承担。
任何单位和个人不得阻碍治理危险房屋。
　　第四十五条　修缮房屋由房屋所有权人负责。拨用的房屋由使用单位修缮。租赁的房屋由租赁双方明确修缮责任。修缮责任人不得弃管弃修其应管理的房屋。房屋修缮责任人可依法委托物业管理企业修缮房屋。异产毗连楼房应当委托一个物业管理企业修缮。任何单位和个人不得阻碍修缮房屋。
　　第四十六条　房屋使用人装饰装修房屋遮蔽给排水、供暖、供电、供气等公用设施设备的，维修责任人或物业管理企业维修公用设施设备时，房屋使用人和相邻人应当给予配合，不得阻碍维修。
　　第四十七条　商品房屋、经济适用住房、合作建房、联建房和公有住房出售时，应建立共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金），用于共用部位、共用设施设备维修、更新、改造。维修基金应当实行专户存储，专款专用，由房产行政管理部门对归集和使用情况进行监督。
　　第四十八条　房屋维修基金的使用由物业管理企业根据房屋查勘结果提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。房屋维修基金不敷使用时，经房产行政管理部门或业主委员会研究决定，可以按房屋所有权人占有房屋建筑面积比例向房屋所有权人续筹。
　　第四十九条　房屋所有权人转让房屋，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，维修基金管理部门应将维修基金余额按房屋所有权人个人缴纳的比例退还给房屋所有权人。
　　第五十条　房屋所有权人、修缮责任人在发生重大险情时，应当采取房屋排险解危的措施，并在当地政府领导下，做好抢险救灾工作。
　　第五十一条　从事房屋修缮的企业，必须取得施工企业《资质等级证书》或《资质审查证书》。
　　第五十二条　中修以上的房屋修缮工程必须制定修缮方案，进行施工设计，按有关标准与规定、规程施工，并由房屋修缮工程质量监督部门实施质量监督。

　　第五章 法律责任
　　第五十三条　违反本条例权属登记管理规定，有下列行为的，由房产行政管理部门给予处罚：
　　（一）不如实申请房屋权属登记，以虚报、瞒报等非法手段获得房屋权属证书的，注销房屋权属证书、没收违法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款；
　　（二）涂改或伪造房屋权属证书睥，其证书效，没收房屋权属证书和违法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款；
　　（三）未按期办理房屋权属登记的，责令其限期补办手续，并按原登记费的3倍以下收取登记费。
　　第五十四条　违反本条例房产交易管理规定，有下列行为的，由房产行政管理部门给予处罚：
　　（一）擅自转让拨用房产的，其转让行为无效，处以转让金额10%以下的罚款，擅自转租代管房产和拨用房产的，处以转租租金总额5倍以下罚款；
　　（二）未取得《商品房预售许可证》擅自预售房屋的，责令停止销售，并可处以已收取的预付款1%以下罚款；
　　（三）未取得《房屋租赁证》出租房屋的，责令限期补办手续，处以200元以上1000元以下罚款；
　　（四）未取得房地房中介服务资质证书，擅自从事房地产中介业务的，没收违法所得，并可以处10000元以上30000元以下罚款。
　　第五十五条　违反本条例房屋使用和维修管理规定，有下列行为的，由房产行政管理部门给予处罚：
　　（一）安装影响房屋结构的动力设备，擅自拆改房屋给排水、供暖等设施和设备，拆除烟道、通风道，破坏厨房、厕浴间防水层，不穿防火阻燃套管直埋电线，擅自借助房屋墙体、屋顶搭建房屋、门斗的，责令改正，并处以200元以上1000元以下罚款；
　　（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房的，责令改正，并处以200元以上1000元以下罚款；
　　（三）擅自拆改原有房屋主体结构或明显加大荷载的，责令恢复原状，处以2000元以上10000元以下罚款，情节严重、对房屋安全造成严重危害的，处以10000元以上50000元以下罚款；
　　（四）擅自在屋顶上设置广告以及设置铁塔、水池等加大房屋荷载的，责令恢复原状，并处以10000元以上50000元以下罚款；
　　（五）不按通知治理危险房屋，造成严重损坏或危害他人生命财产的，处以2000元以上20000元以下罚款；
　　（六）阻碍修缮房屋，造成严重后果的，处以1000元以上10000元以下罚款。
　　第五十六条　房产行政管理部门及其工作人员违反本条例规定，给他人造成财产损失的，应依法给予赔偿。
　　房产行政管理部门工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第六章　附　　　则
　　第五十七条　本条例自2001年12月1日起施行。