城乡建设环境保护部关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知
城乡建设环保部
城乡建设环境保护部关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知
城乡建设环保部
党的十一届三中全会以来，城镇落实私房政策工作，根据中央的政策规定，在各级党委和政府的领导下，各地区、各部门做了大量的工作，取得了很大的成绩，但也存在一些问题。为进一步处理好城镇私房遗留问题，根据中办发〔1987〕7号文件精神，通知如下：
一、继续抓好“文革产”的清退收尾工作。“文革”中没收、挤占的私房，在确认原产权人的所有权以后，如产权人不在房屋所在地居住或另有房屋，经协商同意可对原房作价收购。对发还产权的房屋，由房主和住户续租订约，并参照当地现行私房租金标准，议定房租，超过原租金部
分，按中办发〔1986〕6号文件规定，由住户所在单位补贴。协商有争议的，由当地房管机关调解或仲裁解决。对需退使用权的房屋，首先是解决原自住房被挤占、产权人无房居住的问题。其余自住房经和房主协商同意，可转办租赁关系或作价收购。
对无法发还的少量“文革产”，要逐户结案，逐户建档，写明存在问题，力争做到：将来房主随时交验证件（或办清手续）即随时处理。其中属于产权人下落不明、又无合法代理人或所有权不清楚的私房，可按《城市私有房屋管理条例》第二十四条的规定，由房屋所在地房管机关代管
，房屋所有人已死亡、又无合法继承人的私房，可按《民事诉讼法》（试行）第一百四十一条的规定，由当地房管机关提出申请，送人民法院依法认定后收归公有。
二、巩固私房改造成果，妥善处理遗留问题。私房改造是城市社会主义改造的一个重要组成部分，是正确的，必要的。因此处理私房改造遗留问题，必须从维护巩固私改成果出发，贯彻实事求是的原则，实行改对的不动，错改的撤销。
各城镇在处理私改遗留问题时，应依据1964年国务院批转国家房管局《关于私有出租房屋社会主义改造的报告》及说明并参照我部印发的（85）城住字87号《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》办理。凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的原政
策规定（含“两个”无起点改造）已纳入社会主义改造的私有出租房，根据中发〔66〕507号文件的规定精神，其所有权属国家所有，由房管部门统一经营管理。对不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而确系错改了的，应撤销改造。原来文件没有规定的，不要开新口
子，已开的要自行纠正。
对原出租房撤销改造后，经协调同意可采取不退产权而用收购的办法解决。对退使用权问题，主要解决：原自住房被错改、现无房居住；私改时房主住本地、没有留房、现无房居住或房主当时不在本地居住、没有留房、房屋收归国有前已迁回、现无房居住的一些人的住房问题。其余自
住房，可转办租赁关系或作价收购。其他问题，由各地根据实际情况，自行决定。
三、区别情况，分别处理代管房产。1．中办发〔1987〕7号文件规定：“处理国民党军政人员出走弃留的代管房问题，主要是解决回来定居的一些人的住房问题。少数知名爱国人士回国定居可尽量安排原房居住，但不作为代管房发还。”各地在执行过程中，对安排给其居住的原
自住房屋，可以由住用人自管自修，也可由房管部门按规定收租并负责维修。
2．由于无人管理、无合法代理人或契证不全，产权不能确立等原因，有关部门过去依照法令公告定期代管，逾期无人认领收归公有的房产，原则上已属国家所有。但如产权人当时在国外或在港、澳地区已取得华侨、港、澳同胞身份者，确未看到公告，要求发还的，可按“7号文件”
的有关规定办理。其余的不再变动。
3．对解放初期代管、接管的其他私人房产（不含华侨代管房），不属于落实政策范围，现在不予处理。
对原拨给单位使用的代管房产，应由房管部门统一经营管理。如需继续使用，要建立租赁关系，按规定交纳房租。
对代管房产，管理单位要做好维修保养工作，不要轻易拆除和改建。如国家建设特殊需要必需拆除的，应对房屋现状作出鉴定和估价，拆除单位应按有关规定给管理单位以补偿。
四、因国家特殊需要不便发还原房或发还原房确有困难或因建设需要原房已征拆、改建而无法发还的，经当地人民政府批准，按“谁用谁补、谁拆谁补”的原则作价收购或按有关规定给予产价补偿。产权人无房居住的，由收购、征拆、改建或使用单位给予另行适当安排住房；安排的住
房，可采用出售、出租的办法解决。
产权人在领回自住房时（包括退使用权的部分），原住的公房要同时交回。
因危险而淘汰了的私房，只补偿残值。因台风、洪水、地震等不可抗拒的原因而倒毁了的私房不补偿。
五、发还的房屋，除“文革产”需结算租金（结算办法由各地自定）外，其余均不结算租金。对增添的建筑物及设施，由双方协商，按实际情况，合理处理。
六、对具体案件的处理，也要做好衔接工作。（1）在“7号文件”下达前，已按国家和省、自治区、直辖市人民政府有关落实私房政策的规定处理了的私房，不再变动。（2）“7号文件”下达前，经产权人申请，主要证件齐全，并经房管部门审查属实，领导批准已将处理意见告知
产权人，产权人已同意处理的，在产权人交验全部证件、办清应办手续后，可按原规定政策办；但要限制在年底办完，逾期按新规定办。（3）本人虽已申请，也交验了一些证件并已进行查证，但未将处理意见告诉本人或“7号文件”下达后才提出申请的，一律按7号文和本通知办理。
七、落实私房政策、处理私房遗留问题，牵涉面广，政策性强，情况复杂。各级建委和房管部门，一定要经常向当地党委和政府请示汇报，争取地方党政领导的重视和支持。同时要加强领导，加强政治思想工作，要教育职工，克服畏难、松劲情绪，克服“收兵”思想，要教育群众，体
谅国家困难，顾全大局。要多做少说，不宣传，要根据中央文件，结合本地实际情况，制定规划和办法，善始善终地完成这项任务。
1987年10月28日
“关于设立外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定” 解读
阚凤军
1995年1月10日，原对外经济贸易部颁布“关于设立外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定”（以下简称暂行规定）。尽管我国先后先后颁布实施公司法、六部委10号文等，但该暂行规定仍然调整设立外商投资股份公司问题的重要规定。根据个人的业务经验及理解，对暂行规定的重要条款进行粗浅解读，供感兴趣的人士参考。
1.外商投资股份公司的主体
1.1.外国股东可以是外国的公司、企业和其他经济组织或个人
1.2.中国股东是中国的公司、企业或其他经济组织，但不包括中国自然人。
解析：尽管暂行规定中的合资中方股东不包括自然人，但我国后续颁布的法规及指引都对此作了灵活处理，具体如下：
A、2006年六部委颁布的10号文第五十四条：被股权并购境内公司的中国自然人股
东，经批准，可继续作为变更后所设外商投资企业的中方投资者。
B、商务部发布的外商投资股份有限公司审批指引也规定：一般情况下，外商投资股
份有限公司的中方发起人不得为自然人。但如中方自然人原属于境内内资公司的股
东，因外国投资者并购境内公司的原因导致中方自然人成为中外合资经营企业的中方
投资者的，该中方投资者的股东身份可以保留。
根据上述规定，自然人可以通过提前进入的形式，通过后续引入外国投资者来实现参
股外商投资股份公司的目的。
2.本规定所称的外商投资股份有限公司是指依本规定设立的，全部资本由等额股份构成，股东以其所认购的股份对公司承担责任，公司以全部财产对公司债务承担责任，中外股东共同持有公司股份。外国股东购买并持有的股份占公司注册资本25％以上的企业法人。
解析：本条是否可以理解为外商投资股份有限公司中外方投资比例必须达到25%？我个人理解如果有关各方无意获得税收上的优惠政策或基于其他投资考虑，各方可以自行确定外资持股比例，商务部门亦应给予审批。
3.股份公司可采取发起方式或者募集方式设立
3.1.发起方式设立的公司，除应符合公司法规定的发起人的条件外，其中至少有一个发起人应为外国股东。
3.2.募集方式设立的公司，除应符合前款条件外，其中至少有一个发起人还应有募集股份前3年连续盈利的记录，该发起人为中国股东时，应提供其近3年经过中国注册会计师审计的财务会计报告；该发起人为外国股东时，应提供该外国股东居所所在地注册会计师审计的财务报告。
3.3.公司的注册资本应为在登记注册机关登记注册的实收股本总额，公司注册资本的最低限额为人民币3千万元。
3.4.解析：公司法规定股份公司的最低注册资本500万元人民币，暂行规定的最低限额3千万元人民币，根据商务部的有关精神，外商投资股份公司的最低注册资本仍按照暂行规定的标准执行。
4.股份转让限制：发起人股份的转让，须在公司设立登记3年后进行，并经公司原审批机关批准。
解析：公司法规定股份公司发起人股份可在公司设立一年后转让，而暂行规定发起人股份的转让，须在公司设立登记3年后进行，并经公司原审批机关批准”，较现行《公司法》规定严格，但目前总的原则是只要当地审批机关审批同意，外商投资股份公司的发起股份也可以在一年后转让，而非必须等到三年。
5.发起设立股份公司的审批：发起人设立公司的协议、章程经对外贸易经济合作部批准后，发起人应在30日内凭对外贸易经济合作部颁发的批准证书到银行开立专用帐户。发起人应自批准证书签发之日起90日内一次缴足其认购的股份。发起人在公司发行的股份缴足之前应承担连带认缴责任。公司不能设立时，发起人为设立行为所发生的费用和债务负连带责任。
解析：根据商务部关于外商投资企业审批权限的下放，提高了行政审批效率：
A、《外商投资产业指导目录》鼓励类、允许类总投资3亿美元和限制类总投资5000万美元（以下简称限额）以下的外商投资企业的设立及其变更事项，由省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、副省级城市商务主管部门及国家级经济技术开发区（以下简称地方审批机关）负责审批和管理：
B 、单次增资额在限额以下的增资事项由地方审批机关负责审批和管理；
C、限额以上鼓励类且不需要国家综合平衡的外商投资企业的设立及其变更事项，由地方审批机关负责审批和管理。
6.已设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业（以下简称外商投资企业），如申请转变为公司的，应有最近连续3年的盈利记录。由原外商投资企业的投资者作为公司的发起人（或与其他发起人）签定设立公司的协议、章程，报原外商投资企业所在地的审批机关初审同意后转报对外贸易经济合作部审批。
解析：这里主要关注外商投资企业转为股份公司的前提是要求该外商投资企业连续三年的盈利记录。如果该外商投资企业成立时间不足三年，是否可以转为股份有限公司，需要与当地审批部门沟通。我个人认为，如果该外商投资企业成立时间不足三年，但该企业在通过收购境内企业改组而成，只要境内企业与外商投资企业具有连续三年的盈利记录，应该视为符合暂行规定的联系三年盈利的要求。
7.国有企业、集体所有制企业如申请转变为公司的，除符合本规定其他条款的规定外，还须符合以下条件：
7.1.该企业至少营业5年并有最近连续3年的盈利记录；
7.2.外国股东以可自由兑换的外币购买并持有该企业的股份占该企业注册资本的25％以上；
7.3.企业的经营范围符合外商投资企业产业政策。
8.凡属外商投资企业改组成公司的，其减免税等优惠期限，不再重新计算。
9.香港、澳门、台湾地区的公司、企业、其它经济组织或个人，在大陆投资设立公司的，准用此暂行规定。