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刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用上海房产律师/孙随勤

时间:2024-06-26 19:40:49 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9098
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刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用

孙随勤


  我国房地产市场起步较晚,相应的法律、法规尚不健全,商品房预售有许多不确定的因素,预售方和预购方均面临较大的风险。允许作为无过错的预购方在自己的权利受到侵害时,适时行使不安抗辩权,中止合同履行,直至解除合同,是其寻求自我保护和自我救济的有效手段。同时,不安抗辩权作为先履行方特有的一项权利,也可能为一些不法分子获取非法利益所利用。其行使应当具有严格的条件。

  一、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用条件

  (一)必须存在于依法订立并生效的商品房预售合同中

  只有有效合同才受法律保护,才对双方当事人具有法律约束力。商品房预售合同是否有效,除了要审查预售方是否取得预售资格,即是否取得土地使用权证、建筑规划许可证、预售许可证外,还要审查合同内容是否真实、合法,有没有损害国家利益、公共利益和他人利益。在审判实践中,遇到诸如预售方缺少“三证”中的一证,有关部门同意补办,事实上已投入资金总额25%以上的情况,该类合同仍应作为有效合同对待。

  不安抗辩权须在有效的双务合同中才能行使。商品房预售合同是双务合同,这是勿庸置疑的。预购方取得预定房屋的权利,同时预售方取得收取预付款的权利。只有在双务合同中,才可能存在一方履行义务而对方不履行义务、致使一方的合法权益受到侵害的情况,而在单务合同和不完全的双务合同中均不能行使不安抗辩权。

  (二)不安抗辩权存在于履行义务有先后之分的预售合同中

  审判实践中,遇到的商品房预售合同都是异时履行,即预售方依法先享受权利,后履行义务;预购方先履行义务,后享受权利。不安抗辩权只存在于异时履行的预售合同中,同时履行的情况不能行使不安抗辩权,不安抗辩权的行使权主要掌握在作为先履行义务方的预购方手中。预购方的债务已到期的,应当履行,如履行期限未届至,预购方可以决定是否暂时停止履行的准备,但不能称之为停止履行。

  (三)预购方有确切证据证明预售方在合同成立后丧失或可能丧失履行交房等义务

  1、预售方丧失或可能丧失履行交房义务的能力。财产显著减少是丧失履行合同义务能力的首要原因。在预售过程中导致预售方财产显著减少,难以正常履行合同的原因是多方面的。主观原因是预售方丧失信誉、乘建筑材料价格上扬、为牟取暴利,将原应交付给预购方的房屋转卖他人,或私自改变原定的房屋结构,偷工减料,缩小房屋面积,或在建筑材料价格下浮时,改变图纸,恶意扩大房屋面积,强迫预购方接受,或收取的预售房款不用于建房,迟迟不开工。预售方不能履行交付房屋的还有客观原因,诸如自然灾害如台风、地震等不可抗力的因素,国家行为如法律、政策的改变及地方政府对某一特定区域的规划变更等的情势变更因素。这些因素的存在均使合同不能正常履行。当然,如果预售方财产状况明显恶化,但对预购方仍有交房的履行能力,则预购方仍不能行使不安抗辩权。

  2、预售方不具备履行义务能力的事实发生在合同成立后的履行期限内。我国《合同法》并没有规定后履行方丧失或可能丧失履行能力应发生在何时,但笔者认为应发生在合同成立之后。就商品房预售纠纷来说,预购方若在与预售方签订合同前,就已知道预售方不具备履行交付房屋的能力,他可能会拒签合同,这时就是没有不安抗辩权也能保护自己的利益,如其明知预售方没有履行交房能力仍与之签订合同,则无行使不安抗辩权寻求保护的必要。如果其在签订合同之前不知预售方无履行义务能力,签订合同之后才发现,为维护无过错方的利益,其应享有不安抗辩权。合同的履行期限,应自预售合同所约定的义务开始履行之日起至截止履行日期止。

  3、预购方对预售方履行不能的事实,负有举证责任。为防止不安抗辩权的滥用,防止预购方借口预售方不能履行合同行使不安抗辩权而中止履行自己本应先履行的义务,预购方必须举出预售方履行不能的确切证据,而不能凭自己的主观猜测,如果预购方不能举证或举证有误,应承担擅自中止合同履行的违约责任。同时,预购方行使不安抗辩权中止履行合同后,应及时通知预售方。虽然预购方行使不安抗辩权勿需获得预售方的同意,但是为了使预售方能采取相应的措施,预购方必须及时通知对方。如果预售方在合理的期限内为履行合同提供了相应的担保,则预购方应恢复履行支付房款的义务,不得行使不安抗辩权;如果预售方虽未提供担保,但经过努力恢复了履行能力,预购方也应恢复履行合同。

  二、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中适用的后果

  1、中止合同的履行。不安抗辩权的行使目的,在于排除合同成立以后,因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果,当可能造成这种不公平后果的因素被清除后,则不安抗诉归于消灭,双方仍应继续履行原有合同。因此,不安抗辩权的行使产生的是暂时中止合同履行的法律效力。预购方在行使不安抗辩权时,只是预见对方可能将不履行,而对方尚未毁约,预购方亦只能暂时中止履行自己的付款义务,而不能直接解除合同。预购方在有权中止合同履行的同时,应及时通知对方,并给预售方合理的期限,使其恢复履行能力或提供适当的担保,这个合理期限以不超过30天为宜,通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内,预售方未提供担保也未恢复履行能力,要求预购房履行合同,预购方可予以拒绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保,则不安抗辩权消灭,预购方应继续履行合同。

  2、解除合同和赔偿损失。预售方在接到中止履行的通知后,不提供担保或者提供的担保不适当,预购方可以解除合同,并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。我国不安抗辩权制度在赋予先履行方解约权的同时,并没有规定先履行方可以请求损害赔偿,这是一大缺憾,侵害了先履行方的合法权益,笔者认为应当赋予先履行方损害赔偿请求权,表现在商品房预售纠纷中,预购方的损害赔偿额应以预售方默示不履行交房等义务时的价格标准计算。

  应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错,而造成预售方不能履行原因有很多,有违约的情形,也有情势变更的情形,因此在审判实践中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容,排除不公平的结果,从而平衡双方当事人的利益,以维护法律关系的稳定性,不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同。

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网文使用后不付费谁说了算?--对徐国栋与北大法律信息网的稿酬风波的思考

宋飞


  最近,打开厦门大学”罗马法教研室”的网站链接,无意中发现了徐国栋教授的几句新留言:“真是无耻,未经授权,一文未付就登此文,等于抢劫,北大脸面扫地,知法犯法,中国法治无望 ;担心北大法律信息网“黑掉我的答复”公布我与该网的通讯“徐老师,您好,对于北大法律网采用您作品的事,希望可以和您协商,得到您的授权许可,具体细节请发邮件fxwx@chinalawinfo.com。我的回答“采用可以,按40元千字付酬,否则不许采用”,另外,应就此前未经授权采用的践法行为向正义女神和我道歉。这也是我对其他非法登载我文章的网站的答复 ;中国法律保护侵权的臭虫:我要告它,要费钱费力到北京去,如果能在厦门起诉臭虫们,我早就起诉上百次了。强烈要求全国人大修改网络侵犯著作权案件的管辖规则:从原就被改为被就原。”在百度上查看时间,这段留言发布时间大致在今年8月19日左右。于是我饶有兴趣地打开北大法律信息网,发现徐教授的文章连同我的一些评语已经无法查询到了。至于有没有付稿酬就不得而知了。
  类似的事情让我感同身受。在去年3月,笔者发现一个名叫“中国法律信息网”的网站发布有这样一些信息:一是“投稿说明”中提到:“投稿时您应:……(3)注明授权本网站付费或免费发布您的作品(具体合作方式,请参看《致作者》中相关内容。未注明时,视为授权本站免费发布您的作品);(4)对著作权有特别要求的,须在发送稿件时同时提出。”二是在”致作者中有提到:”身为专业法律网站,我们对每位作者的作品等智力劳动成果给予充分的尊重,并希望能够与您建立良好的合作关系,合法而有效的发布您的作品,使您的思想得到传播,并给予您应有的保护和回报。我们提供您如下两种合作方式: (一) 免费发布。 1、作者授权本站免费发布其作品。被授权免费发布的作品,中国法律信息网读者可以免费阅读。该授权一经作出不得撤消。……4、本站亦会向作者赠送10元/篇文章的感谢金。该款项作者不得支取,本站会将其存入作者账户,供作者阅读本网站其它收费资料。 (二) 付费发布。 1、作者授权本站付费发布其作品。被授权付费发布的作品,中国法律信息网读者需支付1元/篇文章的价格才能阅读作品全文。该授权一经作出不得撤消。 2、本站负责为作者建立档案。作者可以随时查询自己作品被点击的次数,了解文章和观点被关注程度。……4、被授权付费发布的作品,作品每被点击阅读全文一次,本站即向作者支付0.5元稿酬记入作者帐户,其余金额用于本站进行稿件整理和通讯合作的支出。作者账户内稿酬满50元后,作者可以要求本站进行支付。作者亦可使用账户内金额,查阅本站其他收费资料。 当然,如果您对上述两种合作方式均不满意,您也可以发邮件或直接致电联系我们。 由于条件所限,我们可能在收录您的作品时无法与您取得有效联系,因此,我们对您的作品暂按第一种方式处理。请您在阅读本信件后尽快与我们取得联系,并获取您的作者账号。如果您不愿意本站发布您的作品,也请您尽快通知我们,我们会尊重您的决定,将您的文章屏蔽。”基于上述说明,使得笔者产生了“权利外观“的幻觉,误认为该网站真的就是一个真心愿意为投稿人付费的诚信网站。于是一连投了不少稿件,截至去年12月该网站共选登了8篇我的稿件。当年12月5日,应我要求,该网站将我的选登文章设置为付费发布。之后,我又再次打开设在该网站的个人账户,发现上面冒出200元的余额。于是在同月就联系该网站。该网站一个姓何的女的却打电话告知这200元只是一次性感谢金,只能在网站上消费,不能兑换成现金支取。我当时还信以为真。可到了今年4月,我的文章又被该网站选用了。从我第一次投稿到今年4月,该网站总共已经选登了11篇我的稿件。于是我又给该网站发去一封电子邮件,内容如下:

“你好,我是贵网会员,现在已有11篇文章被贵网选登。清单如下:

篇数 论文标题 作者 发表 点击

1 试论我国法学教育的现状问题与对策
宋飞
2009年04月 5
2 徐国栋教授和《罗马法与现代意识形态》
宋飞
2009年03月 60
3 浅析交叉执法问题及其对策
宋飞
2009年02月 93
4 《罗马法原论》再纠错??为徐国栋教授助阵
宋飞
2008年12月 127
5 谢怀?与《台湾法律丛书》
宋飞
2008年10月 178
6 省级以下法制机构在政府工作中的定位及其思考
宋飞
2008年07月 292
7 试论法律解释的方法(修订)
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2008年06月 323
8 法治与人治的较量??兼论德治
宋飞
2008年06月 369
9 评格老秀斯《战争与和平法》中译本??兼与何勤华先生商榷
宋飞
2008年05月 368
10 格老秀斯法学思想研究
宋飞
2008年04月 389
11 盖尤斯法学思想解读
宋飞
2008年03月 435

  根据以上点击次数合计,截至到现在,我的论文点击次数已经超过2634次,我选择付费发布,根据贵站“致作者”以及此后出台的“网站公告”的规定,可以推算出贵站应该支付我的稿酬为2634×2×50%=2634元人民币,即便按照贵站所称的“致作者”中列出的感谢金和支付帮助中红字标出的优惠措施,在我的会员中心账户余额上也不应该只有区区200元,我的稿费余额也不应没有超过50元。希望贵站给予详细计算费用标准的答复,谢谢!”
  很有意思的是,这封信发出去后不久,就被该网站拒收了。为此,我再发了一次。之后,该网站对我的这封信不进行回复,我再向该网站投稿,该网站也不再给我发“收稿回复”和“选登通知”之类的电子邮件。到了今年6月4日,我再次给该网站打电话询问此事,该网站接待的一个女的一开始说,没收到我的电子邮件,叫我再发。我照发了。可她接着又给我反复打了5、6个电话,仍然是故技重施。等把我惹火了,我说即便是我去年12月才选用收费发布方式,之后该网站给我的选登文章点击率界面也应该重新计费。可该网站并没有这样做。因此我还是可以认定该网站把我的文章拿去付费收钱,而不付给我应有的报酬。这时她才说,不存在付费一说,因为我所看到的点击率,也有可能是我自己点的,不能作为计费依据。此语一出,我当即就说要把这个所谓的“真相”告诉所有网友。她以一口不以为然的语气回复:“你就算告诉所有网友,我们网站也没有办法。”
  因为平时还有许多工作,加之《最高人民法院关于审理涉及计算机网络著作权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:“网络著作权侵权纠纷案件由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。侵权行为地包括实施被诉侵权行为的网络服务器、计算机终端等设备所在地。对难以确定侵权行为地和被告住所地的,原告发现侵权内容的计算机终端等设备所在地可以视为侵权行为地。”也就是说最高人民法院不让我们就网文使用后不付费的案件在当地法院起诉,而要到侵权的网站和网络公司集中的北京去起诉。加之我看过《人民法院案例选》第69辑,上面介绍的几起发生在北京的知识产权案件,权利人几乎全都没有胜诉,即便是宋鱼水法官主审的案件也是如此。真有一点地方保护主义的嫌疑!我无奈之际,向北京的维权斗士郝劲松先生发去一封电子邮件,看看他有什么好建议。可能是他也很忙,该信至今也未回复。
  现在在网站上又看到和自己有过文字交流的徐国栋教授也就类似事情发起与我相似的牢骚,我的心情更加不能平静。本来“中国法律信息网”的事情我想不再去想了,毕竟自己的文章没有出版社和杂志社发表,能在网站上多做做广告,也就无所谓了,毕竟网络是把双刃剑嘛。徐教授所提到的北大法律信息网,我以前也一直向其投过稿件,先后被选登了30多篇。我还通过这个网站与华东政法大学的李秀清教授有过初步的文字交流,也认识了不少北大学子。该网站也未像“中国法律信息网”那样明确标注自己是可以向作者付费的网站,还不至于那么卑鄙。可是当我看到这两个网站的工商备案信息时,我愕然了。这两个网站怎么都贯之以“法律之星”的旗号呢?它们几家是不是穿一条裤子呢?

厦门市城镇住房交换管理规定

福建省厦门市人民政府


厦门市人民政府令第93号


  《厦门市城镇住房交换管理规定》已经市人民政府常务会议通过,现予发布,自二000年九月一日起施行。

                            市长 朱亚衍
                          二000年八月十七日
            厦门市城镇住房交换管理规定

第一章 总则





  第一条 为加强城镇住房交换管理,维护住房交换市场秩序,保障国家、集体和住房交换当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。


  第二条 本规定适用于厦门市城镇规划区内国有土地上的住房交换。
  本规定所称住房交换,是指住房所有。人或使用人交换私有住房所有权或公有住房承租使用权的行为,包括所有权之间、所有权与使用权之间、使用权之间的交换。


  第三条 土地房产行政部门主管本市住房交换管理工作(以下简称换房主管部门)。其所属的房地产交易机构受换房主管部门委托负责办理住房交换手续。


  第四条 住房交换应遵循自愿互利、合法公正、方便生活、调剂余缺的原则,符合住房制度改革等有关政策。
  禁止任何单位和个人利用住房交换侵害国家、集体和他人利益。

第二章 一般规定





  第五条 住房交换应当订立书面合同。住房交换合同示范文本由换房主管部门制定。住房交换当事人参照示范文本订立合同。


  第六条 因交换住房的面积、结构、成新、朝向、地段、等级等因素形成的差价,原则上由换得价值较高的受益方补偿另一方,合同另有约定的除外。


  第七条 住房交换当事人应按规定缴纳有关税费;以差价部分计征营业税,具体按有关规定执行。
  住房交换当事人应如实申报住房交换价格,作为缴纳税费的依据;申报价格明显偏低的,征收部门可进行评估核定。


  第八条 住房交换当事人可委托合法的住房交换中介机构办理住房交换事宜。


  第九条 住房交换后,不得擅自扩建、改建、加层、改变用途或者影响结构安全装修房屋。


  第十条 住房交换后,本市户籍住房交换当事人可按规定凭土地房屋权证或公有住房租赁合同向户籍管理部门办理户口迁移等有关手续。

第三章 私有住房交换





  第十一条 本规定所称私有住房是指个人所有的住宅,包括个人自建住宅、所购商品房、已购公有住房及享受政府提供政策优惠建设的经济适用房、集资房和落实侨房政策房等住房。


  第十二条 有下列情列之一的私有住房,禁止进行住房所有权交换:
  (一)无房地产证书的;
  (二)房地产权属有争议的;
  (三)政府依法收回土地使用权的;
  (四)已公告拆迁的;
  (五)共有房屋未取得共有人同意的;
  (六)已进行资产抵押而未经抵押权人同意的:
  (七)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (八)经鉴定为不得使用的危险房屋的;
  (九)法律、法规、规章和市政府规定禁止交换的其它情形。


  第十三条 住房交换当事人应持下列材料到房地产交易机构办理住房交换手续:
  (一)住房交换合同;
  (二)房地产证书;
  (三)当事人身份证明;
  (四)办理住房交换所需的其它证明材料。
  共有住房还应提交共有人同意交换的证明。


  第十四条 房地产交易机构应自收到住房交换当事人提交的材料之日起10个工作日内审核,符合条件的,签署准予交换的意见,并交房地产权籍登记机构办理产权转移登记;不符合条件的,应书面说明理由。


  第十五条 交换已出租的住房,住房所有人应提前3个月通知承租人。

第四章 公有住房交换





  第十六条 本规定所称公有住房是指由土地房产管理部门经管的直管公房和由单位自建或购买的自管公房。


  第十七条 公有住房交换可以采取下列方式:
  (一)直管公房之间、自管公房之间、直管公房与自管公房之间的住房使用权交换;
  (二)公有住房使用权交换私有住房所有权。


  第十八条 公有住房使用人换房时,须征得住房所有人的同意。所有人对使用人合理的换房要求应给予支持。


  第十九条 有下列情形之一的公有住房,禁止进行公有住房使用权交换;
  (—)无合法租赁关系的;
  (二)擅自转借、转租的;
  (三)已公告拆迁的;
  (四)将独用单元结构住房的一部分用于交换的;
  (五)经鉴定为不得使用的危险房屋的;
  (六)法律、法规、规章和市政府规定禁止交换的其它情形。


  第二十条 公有住房使用权价格由换房主管部门会同价格、统计行政部门公布测算标准,住房交换当事人参照测算标准在合同中约定。


  第二十—条 住房交换当事人应持下列材料向房地产交易机构办理交换手续:
  (一)换房合同;
  (二)公有住房租赁合同、房地产证书;
  (三)公有住房承租人配偶及同住成年家属同意交换的证明;
  (四)公有住房所有权人同意交换的书面证明;
  (五)当事人的户簿证明和身份证明;
  (六)办理住房交换所需的其它证明材料。


  第二十二条 房地产交易机构应自收到住房交换当事人提交的材料之日起10个工作日内进行审核,符合条件的,签署准予换房的意见,并通知住房交换当事人;不符合条件的,应书面说明理由。


  第二十三条 取得公有住房使用权的住房交换当事人应自收到房地产交易机构准予换房通知之日起7日内,属直管公房的,持有关材料到该房屋所在的房屋租赁管理机构办理公有住房租赁关系的变更手续;属自管公房的,持有关材料到产权单位办理公有住房租赁关系的变更手续。


  第二十四条 因公有住房使用权交换取得私有住房所有权的住房交换当事人,应向房地产权籍登记机构办理产权转移登记。


  第二十五条 公有住房交换后,公有住房所有权的权属性质不变。
  公有住房中的共用部位仍维持原来的使用状况。

第五章 罚则





  第二十六条 违反本规定第十三条、第二十一条规定私自换房的,由换房主管部门责令改正,并处以1000元以上3000元以下的罚款。


  第二十七条 住房交换管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则




  第二十八条 本规定自二000年九月一日起施行。